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Aménagement, Urbanisme

Orientations de la Préfecture de région pour l’instruction des demandes d’agrément à compter du 1er novembre 2018

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publié le 9 octobre 2018 (modifié le 11 octobre 2018)

La forte dynamique de production de locaux d’activité observé depuis 2016 a conduit la Préfecture de région à définir en concertation avec les professionnels du secteur un cadre pour l’instruction des demandes d’agréments pour les nouvelles surfaces de bureaux et pour les entrepôts logistiques.

   Concernant les bureaux

Au vu des enjeux d’attractivité du territoire francilien et de la dynamique actuelle d’investissement permettant notamment la remise à niveau des immeubles aux derniers standards internationaux indispensable au rayonnement de la France, la Préfecture de région entend contribuer à la réduction des déséquilibres régionaux par le biais de l’agrément. L’objectif est d’assurer la production d’une offre de logements minimale sur les territoires les plus attractifs pour éviter l’aggravation des déséquilibres.

Dans ce but et suite à un travail de près d’un an associant notamment les représentants de l’immobilier d’entreprise, cinq orientations générales ont été définies :

  • contribuer à la mixité urbaine en privilégiant les projets mixtes développant concomitamment des logements pour les ménages franciliens
  • contribuer à la mixité sociale en s’assurant que les ressources foncières disponibles des communes carencées au titre de la loi SRU soient également dévolues au logement social
  • accompagner la requalification du parc tertiaire obsolète
  • s’assurer de la création de logements dans les territoires déséquilibrés du centre et de l’ouest de l’agglomération parisienne avant d’agréer de nouvelles surfaces, pour contribuer à l’équilibre entre habitat et activités
  • accompagner spécifiquement les opérations d’intérêt national de La Défense et de Seine Arche.
Zoom sur le périmètre d’attention et périmètre d’attention renforcée (source : DRIEA)

Ces orientations s’appliqueront différemment en fonction du territoire. Une attention renforcée sera portée sur les territoires déséquilibrés de l’ouest francilien (arrondissements du centre et de l’ouest de Paris, Grand Paris Seine Ouest, Paris Ouest La Défense, Versailles Grand Parc et Saint-Quentin en Yvelines).

Parmi les orientations, la Préfecture de région entend, sur les territoires cités précédemment, faciliter jusqu’à 10 % les extensions des immeubles existants de bureaux : au-delà de cette limite, une compensation en logements est attendue pour agréer l’opération. Il est à noter que les projets de bureaux développant en même temps une opération de logements à destination des ménages ne seront pas contraints par cette limite, ce qui constitue une forte incitation à la mixité urbaine.

Les compensations porteront sur 3 fois la surface de plancher de bureau supplémentaire par rapport à l’existant. Les logements devront être situés dans la commune d’implantation en proportion mesurée et, le cas échéant, dans le territoire (EPT au sein de la métropole du Grand Paris et EPCI au-delà), et devront être réalisées à l’horizon de livraison de l’opération de bureaux.

Dans les communes carencées au titre de la loi SRU, les compensations en logements devront inclure une part minimale de 30 % de logements locatifs sociaux sur la commune d’implantation.

Ces orientations générales intègrent des dispositions spécifiques concernant les OIN de La Défense, de Nanterre et de La Garenne Colombes. Elles visent à requalifier les immeubles obsolètes tout en promouvant la mixité urbaine aux franges, afin de couturer la dalle aux tissus urbains des communes avoisinantes.

Les orientations entreront en vigueur au 1er novembre 2018 et feront l’objet d’une évaluation annuelle concertée avec les professionnels et les élus locaux. Elles sont regroupées et explicitées dans une fiche repère accompagnée d’annexes.

Annexes Fiche repère bureaux (format zip - 961.1 ko - 09/10/2018)

   Concernant les entrepôts logistiques

La demande de surfaces pour répondre aux besoins logistiques de l’économie augmente de façon importante ces dernières années dans les filières d’activités (industrie, BTP, déchets, hôtellerie-restauration, e-commerce, grande distribution et messagerie). Ces besoins appellent à la fois de grandes plateformes logistiques régionales qui s’implantent en périphérie pour disposer de ressources foncières, mais également des espaces de logistique urbaine pour assurer la liaison du dernier contact.

Cependant, face au besoin de création de nouvelles surfaces, s’est développé un phénomène de d’étalement et de diffusion de la logistique le long des axes routiers, profitant des infrastructures et de l’urbanisation de terrains agricoles. A l’inverse, le parc d’entrepôts a largement décru à Paris et dans les départements de la petite couronne du fait de la pression foncière et de la concurrence avec les autres usages.

Zoom Périmètre d’attention et périmètre d’attention renforcée (Source : DRIEA)

Afin de clarifier la compatibilité des développements logistiques avec les objectifs et les orientations du schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), approuvé le 27 décembre 2013, l’État a souhaité définir les orientations suivantes :

  • polariser les développements autour des sites multimodaux
    Les projets inclus dans les zones d’activités multimodales seront agréés en priorité. Le développement des bâtiments ne doit pas obèrer les possibilités d’intermodalité (fer et eau notamment), même si elles ne sont pas utilisées par les activités développées.
  • favoriser la densification des entrepôts existants
    La densification par démolition reconstruction ou extension des entrepôts est promue sur l’ensemble du territoire régional.
  • contenir l’étalement le long des axes routiers
    Les entrepôts en urbanisation nouvelle à vocation d’activités logistiques de plus de 24 000 m² de surface de plancher seront agréés en priorité s’ils sont localisés au sein ou en extension d’un site multimodal existant ou futur, ou d’une zone existante d’activités, identifiée pour les activités logistiques. La décision d’agrément intégrera les capacités du territoire à accueillir cette activité, notamment sur les transports, les conditions d’accessibilité et l’offre de logements.
  • apprécier les équilibres territoriaux au regard des objectifs de production de logements
    La réalisation des objectifs de production de logements du schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH) adopté le 19 décembre 2017 sera examinée pour apprécier les équilibres territoriaux.

Les orientations générales d’instruction relatives aux entrepôts logistiques sont applicables aux demandes d’agrément portant sur une surface de plancher d’entrepôt à vocation d’activité logistique supérieure ou égale à 24 000 m², seuil fixé suite à la concertation avec les professionnels.

Les orientations ont été l’objet d’échanges et d’une concertation avec les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Elles entreront en vigueur au 1er novembre 2018 et feront l’objet d’une évaluation annuelle concertée avec les professionnels et les élus locaux. Elles sont regroupées et explicitées dans une fiche repère accompagnée d’annexes.

Annexes Fiche repère entrepots (format zip - 1.1 Mo - 09/10/2018)