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Aménagement, Urbanisme

Orientations de la Préfecture de région pour l’instruction des demandes d’agrément

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publié le 9 octobre 2018 (modifié le 6 septembre 2021)

La forte dynamique de production de locaux d’activités observé depuis quelques années a conduit la Préfecture de région à définir en concertation avec les professionnels du secteur un cadre pour l’instruction des demandes d’agréments pour les nouvelles surfaces de bureaux et pour les entrepôts logistiques.

   Concernant les bureaux

Au vu des enjeux d’attractivité du territoire francilien et de la dynamique actuelle d’investissement permettant notamment la remise à niveau des immeubles aux derniers standards internationaux indispensable au rayonnement de la France, la Préfecture de région entend contribuer à la réduction des déséquilibres régionaux par le biais de l’agrément. L’objectif est d’assurer la production d’une offre de logements minimale sur les territoires les plus attractifs pour éviter l’aggravation des déséquilibres.

Dans ce but des orientations pour l’instruction des demandes d’agréments de bureaux ont été publiées en 2018. Ces orientations s’appliquent différemment en fonction du territoire. Une attention renforcée est portée sur les territoires déséquilibrés de l’ouest francilien regroupés dans un périmètre dit « d’attention renforcée » (PAR).

L’attractivité de certains secteurs desservis par de nouvelles lignes de transport et les conséquences de la crise sanitaire sur le marché tertiaire ont conduit le Préfet de Région à faire évoluer ce dispositif.
A la suite d’une concertation avec les professionnels et les territoires concernés, les évolutions adoptées en septembre 2021 concernent :

  • la révision du périmètre d’attention renforcée (PAR) ;
  • le renforcement du principe général de mixité logements-bureaux pour le recyclage des fonciers d’une certaine taille dans le tissu diffus mixte non contraint ;
  • le renforcement des compensations dans les communes carencées SRU ;
    la mise en place d’un comité de pilotage des équilibres bureaux/logements sur le secteur de La Défense ;
  • une attention particulière relative au bilan carbone des opérations tertiaires.
Zoom sur le périmètre d’attention renforcée (source : DRIEAT)

Dans le PAR, la Préfecture de région entend faciliter jusqu’à 10 %, les extensions des immeubles existants de bureaux : au-delà de cette limite, une compensation en logements située dans le secteur concerné est attendue pour agréer l’opération. Il est à noter que les projets de bureaux développant en même temps une opération de logements à destination des ménages ne seront pas contraints par cette limite, ce qui constitue une forte incitation à la mixité urbaine.

La compensation en logements pourra comporter des opérations de logements neufs ou issus de la transformation de bureaux en logements mais également des opérations de réhabilitation de logements insalubres au sens du code de la santé publique ou concernés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité au sens du code de la construction et de l’habitation.

Dans les communes carencées au titre de la loi SRU et les arrondissements parisiens déficitaires en logements sociaux (au sens de la loi SRU), le seuil d’extension de 10 % est cumulé avec un seuil maximum d’extension de 500 m². Au delà, des compensations en logements devront être proposées. Elles devront inclure une part minimale de 30 % de logements locatifs sociaux sur la commune d’implantation ou le secteur concerné (voir carte) pour les arrondissements de Paris.

Ces orientations sont explicitées dans la fiche repère téléchargeable ci-dessous. Elles sont applicables à compter du 06 septembre 2021.

   Concernant les entrepôts logistiques

La demande de surfaces pour répondre aux besoins logistiques de l’économie augmente de façon importante ces dernières années dans les filières d’activités (industrie, BTP, déchets, hôtellerie-restauration, e-commerce, grande distribution et messagerie). Ces besoins appellent à la fois de grandes plateformes logistiques régionales qui s’implantent en périphérie pour disposer de ressources foncières, mais également des espaces de logistique urbaine pour assurer la liaison du dernier contact.

Cependant, face au besoin de création de nouvelles surfaces, s’est développé un phénomène de d’étalement et de diffusion de la logistique le long des axes routiers, profitant des infrastructures et de l’urbanisation de terrains agricoles. A l’inverse, le parc d’entrepôts a largement décru à Paris et dans les départements de la petite couronne du fait de la pression foncière et de la concurrence avec les autres usages.

Zoom Périmètre d’attention et périmètre d’attention renforcée (Source : DRIEA)

Afin de clarifier la compatibilité des développements logistiques avec les objectifs et les orientations du schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), approuvé le 27 décembre 2013, l’État a souhaité définir les orientations suivantes :

  • polariser les développements autour des sites multimodaux
    Les projets inclus dans les zones d’activités multimodales seront agréés en priorité. Le développement des bâtiments ne doit pas obèrer les possibilités d’intermodalité (fer et eau notamment), même si elles ne sont pas utilisées par les activités développées.
  • favoriser la densification des entrepôts existants
    La densification par démolition reconstruction ou extension des entrepôts est promue sur l’ensemble du territoire régional.
  • contenir l’étalement le long des axes routiers
    Les entrepôts en urbanisation nouvelle à vocation d’activités logistiques de plus de 24 000 m² de surface de plancher seront agréés en priorité s’ils sont localisés au sein ou en extension d’un site multimodal existant ou futur, ou d’une zone existante d’activités, identifiée pour les activités logistiques. La décision d’agrément intégrera les capacités du territoire à accueillir cette activité, notamment sur les transports, les conditions d’accessibilité et l’offre de logements.
  • apprécier les équilibres territoriaux au regard des objectifs de production de logements
    La réalisation des objectifs de production de logements du schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH) adopté le 19 décembre 2017 sera examinée pour apprécier les équilibres territoriaux.

Les orientations générales d’instruction relatives aux entrepôts logistiques sont applicables aux demandes d’agrément portant sur une surface de plancher d’entrepôt à vocation d’activité logistique supérieure ou égale à 24 000 m², seuil fixé suite à la concertation avec les professionnels.

Les orientations ont été l’objet d’échanges et d’une concertation avec les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Elles entreront en vigueur au 1er novembre 2018 et feront l’objet d’une évaluation annuelle concertée avec les professionnels et les élus locaux. Elles sont regroupées et explicitées dans une fiche repère accompagnée d’annexes.

Annexes Fiche repère entrepots (format zip - 1.1 Mo - 09/10/2018)