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Aménagement, Urbanisme

Orientations de la Préfecture de région pour l’instruction des demandes d’agrément

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publié le 1er mars 2022 (modifié le 16 mars 2022)

La forte dynamique de production de locaux pour l’immobilier d’entreprise observée depuis 2016 a conduit le préfet de région à définir en 2018, en concertation avec les professionnels du secteur, un cadre et des orientations pour l’instruction des demandes d’agrément relatives aux surfaces de bureaux et aux entrepôts logistiques. Après plus de deux années de mise en œuvre et dans un contexte de crise sanitaire et économique avec des impacts forts sur l’immobilier d’entreprise, une évaluation de ces orientations et des propositions d’évolution paraissent aujourd’hui nécessaires.

En ce qui concerne les orientations relatives aux agréments de bureaux, elles ont été validées par le Préfet de région en septembre 2021, et ont ainsi permis de renforcer le dispositif de compensation en logements dans les territoires déséquilibrés.
En mars 2022, les orientations relatives aux entrepôts logistiques et aux locaux d’activités ont été actualisées, et un cadre pour l’instruction des demandes d’agrément relatives aux centres de données (data centers) ont été élaborées.

   Concernant les bureaux

Au vu des enjeux d’attractivité du territoire francilien et de la dynamique actuelle d’investissement permettant notamment la remise à niveau des immeubles aux derniers standards internationaux indispensable au rayonnement de la France, la Préfecture de région entend contribuer à la réduction des déséquilibres régionaux par le biais de l’agrément. L’objectif est d’assurer la production d’une offre de logements minimale sur les territoires les plus attractifs pour éviter l’aggravation des déséquilibres.

Dans ce but des orientations pour l’instruction des demandes d’agréments de bureaux ont été publiées en 2018. Ces orientations s’appliquent différemment en fonction du territoire. Une attention renforcée est portée sur les territoires déséquilibrés de l’ouest francilien regroupés dans un périmètre dit « d’attention renforcée » (PAR).

L’attractivité de certains secteurs desservis par de nouvelles lignes de transport et les conséquences de la crise sanitaire sur le marché tertiaire ont conduit le Préfet de Région à faire évoluer ce dispositif.
A la suite d’une concertation avec les professionnels et les territoires concernés, les évolutions adoptées en septembre 2021 concernent :

  • la révision du périmètre d’attention renforcée (PAR) ;
  • le renforcement du principe général de mixité logements-bureaux pour le recyclage des fonciers d’une certaine taille dans le tissu diffus mixte non contraint ;
  • le renforcement des compensations dans les communes carencées SRU ;
    la mise en place d’un comité de pilotage des équilibres bureaux/logements sur le secteur de La Défense ;
  • une attention particulière relative au bilan carbone des opérations tertiaires.
Zoom sur le périmètre d’attention renforcée (source : DRIEAT)

Dans le PAR, la Préfecture de région entend faciliter jusqu’à 10 %, les extensions des immeubles existants de bureaux : au-delà de cette limite, une compensation en logements située dans le secteur concerné est attendue pour agréer l’opération. Il est à noter que les projets de bureaux développant en même temps une opération de logements à destination des ménages ne seront pas contraints par cette limite, ce qui constitue une forte incitation à la mixité urbaine.

La compensation en logements pourra comporter des opérations de logements neufs ou issus de la transformation de bureaux en logements mais également des opérations de réhabilitation de logements insalubres au sens du code de la santé publique ou concernés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité au sens du code de la construction et de l’habitation.

Dans les communes carencées au titre de la loi SRU et les arrondissements parisiens déficitaires en logements sociaux (au sens de la loi SRU), le seuil d’extension de 10 % est cumulé avec un seuil maximum d’extension de 500 m². Au delà, des compensations en logements devront être proposées. Elles devront inclure une part minimale de 30 % de logements locatifs sociaux sur la commune d’implantation ou le secteur concerné (voir carte) pour les arrondissements de Paris.

Ces orientations sont explicitées dans la fiche repère téléchargeable ci-dessous. Elles sont applicables depuis le 06 septembre 2021.

   Concernant les entrepôts logistiques et les locaux d’activités

Pour les entrepôts et locaux d’activités, les objectifs nationaux portés en matière de limitation de l’artificialisation des sols ont conduit le Préfet de Région à mettre à jour le cadre régional pour les demandes d’agrément relatives à ces activités. Les critères d’attention seront ainsi portés sur la justification du projet au regard de sa consommation d’espace ainsi que les mesures adoptées pour limiter ses impacts environnementaux.

En effet, l’analyse de l’implantation des entrepôts agréés entre 2018 et 2020 montre la concentration et la polarisation des projets d’entrepôts logistiques dans les territoires qui se sont au fil des années spécialisés sur ce secteur d’activité. Les orientations du SDRIF ont globalement été respectées quant à la localisation des projets de plates-formes logistiques, mais néanmoins on peut constater le faible nombre de projets utilisant le transport multimodal (fleuve et fer).

Carte projets d’entrepôts supérieurs à 5000m² sur la période 2018-2020

La question de la consommation foncière de ces plates-formes doit également être posée au regard des impacts environnementaux générés. Les projets d’entrepôts compacts, par exemple sur deux étages, sont quasi inexistants en Île-de-France, la valeur du foncier étant trop faible au regard des coûts induits par des constructions sur plusieurs niveaux.

Le développement des locaux d’activités techniques et industrielles a fortement progressé ces dernières années en Île-de-France, puisqu’en 2018 et 2019 les surfaces agréées se sont situées aux alentours d’un demi-million de m² et environ 300 000 m² en 2020, alors qu’en 2017 les surfaces agréées pour ce type d’activités s’élevaient seulement à 170 000 m². Cette hausse importante peut s’expliquer par la volonté des collectivités de disposer d’un parc d’activités « nouvelle génération » afin de conserver et attirer les PME/PMI. Par ailleurs, les récentes mutations au sein de la métropole (densification du tissu urbain, construction importante de logements et développement des transports en commun) ont en effet conduit à déplacer les entreprises en seconde couronne.

Projets de locaux techniques, industriels et scientifiques aggréés sur la période 2018-2020

Dans ce contexte, la DRIEAT a actualisé la fiche repère relative aux instructions des demandes d’agrément pour les entrepôts logistiques et les locaux d’activités, en ce qui concerne notamment :

  • le contexte en matière de développement des activités économiques, avec la référence à la loi climat-résilience et à la charte d’engagements réciproques de juillet 2021 entre l’État et les acteurs de l’immobilier logistique regroupés au sein de l’association Afilog ;
  • le rappel des objectifs liés au SDRIF, à savoir polariser les développements autour des sites multimodaux, favoriser la densification des entrepôts et locaux d’activités déjà existants et apprécier les équilibres territoriaux au regard des objectfs de production de logements ;
  • l’explicitation des attendus en matière de sobriété foncière, renforcés par les dispositions de la loi climat-résilience.
Ces orientations sont explicitées dans la fiche repère téléchargeable ci-dessous. Elles sont applicables depuis le 01 mars 2022.

  Concernant les centres de données

Dans un contexte de numérisation croissante de l’économie, le nombre de centres de données (ou datacenters) en Île-de-France, qu’il s’agisse de centres de données locaux, de colocations ou d’hyperscales, croît rapidement (12 demandes d’agrément instruites entre fin 2018 et avril 2021).
L’impact économique, spatial et énergétique des centres de données va ainsi devenir de plus en plus structurant pour les territoires.
Pourtant, à l’heure actuelle, les projets sont mis en oeuvre au gré des disponibilités énergétiques et des opportunités foncières, sans stratégie globale d’implantation à l’échelle de la région, et ce phénomène est encore très peu pris en compte dans les documents de planification et d’aménagement du territoire.
Les centres de données présentent des caractéristiques particulières en termes d’impacts socioéconomique, énergétique et environnemental. Aussi, il convient d’examiner l’implantation de ces opérations au regard de critères spécifiques.
Face à la fréquence croissante des demandes d’agrément pour ce type de construction, la présente « fiche repère » a ainsi pour objet de fixer, dans le cadre de la procédure d’agrément de l’immobilier d’entreprise, les critères examinés par l’État pour l’implantation des centres de données en Île-de-France.

Au regard du nombre important de projets de centres de données (data centers) agréés ces dernières années et des spécificités de ces installations (grande emprise foncière, forte consommation électrique), des orientations ont été élaborées pour l’agrément (art. L510-1 du code de l’urbanisme) de ces équipements. Les deux critères d’instruction définis sont la sobriété foncière et la sobriété énergétique. Les projets de centre de données doivent ainsi privilégier : une implantation en site déjà urbanisé, des performances énergétiques ambitieuses et un dispositif de valorisation de la chaleur émise.

Ces orientations sont explicitées dans la fiche repère téléchargeable ci-dessous. Elles sont applicables depuis le 01 mars 2022.